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有租賃契約存在的房子，房屋買賣契約應該如何訂定，才能保障買方的權益?      

民法債編修正條文正式生效之後，固然在「租賃契約未定期限」及「租約逾五年而未經公證」的情況下，在民法下買賣契約的效力優於租賃契約，也就是買受人可以「依法請求」原承租人搬家。不過，萬一承租人執意不搬，買受人還是必須經過訴訟程序，一審、二審、三審、取得確定判決、向法院申請強制執行等複雜而花費巨大的程序，才可以實現自已的權利。

所以，建議購屋人最好請屋主在買賣契約中，加註保證負擔排除租賃的義務，才能事先防範房屋被房客霸占的情形。

在看屋時如果發現屋內有「疑似租賃權存在」的情事，如非屋主家人、家具存在標的物現場，建議消費者有必要向屋主詳細探詢。若真為承租人住在其中，最好詢問仲介人員，是否有要求屋主在房屋銷售委託契約書加註「屋主應保證於交付房屋於買受人時，排除房屋租賃權的義務」條款；若買受人同意租賃契約繼續時，不在此限。

不過在「委託時」與「簽約時」附加條款的效力有所不同。如果委託時即有上述條款，則整個買賣移轉過程，屋主都沒有反悔的權利，一旦後悔，即必須負擔「違約之責任」。但若到簽約時才附加條款，則屋主要是不願保證，並不負上述的違約責任。